Immobilienmarkt Weißenhorn
Ihre Immobilienexperten für Weißenhorn
Persönliche Beratung trifft auf fundierte Marktanalyse. Wir begleiten Käufer und Verkäufer professionell und engagiert bei ihrem Immobiliengeschäft.
- Fachliche Expertise: Als Ihre Immobilienmakler für die Region Günzburg und Ulm kombinieren wir unsere langjährige Erfahrung mit einer fundierten Einschätzung der aktuellen Marktlage.
- Strategische Vermarktung: Wir präsentieren Ihre Immobilie mit moderner Technik und gezieltem Marketing, um die passenden Interessenten gezielt anzusprechen.
- Begleiteter Prozess: Von der Vorbereitung des Kaufvertragsentwurfs in enger Zusammenarbeit mit dem Notariat bis hin zur Schlüsselübergabe. Wir koordinieren für Sie alle notwendigen Schritte bis zum erfolgreichen Abschluss.
- Individuelle Beratung: Wir setzen auf maßgeschneiderte Strategien statt auf Standardlösungen, um Ihren Immobilienverkauf oder Ihre Immobiliensuche erfolgreich zu gestalten.
Immobilienmarkt in Weißenhorn 2026
Standortbeschreibung:
Die Kleinstadt Weißenhorn liegt im nordöstlichen Teil des bayerischen Landkreises Neu-Ulm, ca. 15 km südöstlich der Kreisstadt, und nimmt in der Planungsregion Donau-Iller die Funktion eines Mittelzentrums ein.
Die älteste Stadt im Kreisgebiet hat mit ihren 10 Eingemeindungen ca. 14.200 Einwohner (Stand: 08.03.2026). Gemäß dem bayerischen Landesamt für Statistik wird für Weißenhorn bis zum Jahr 2037 ein marginales Bevölkerungswachstum in Höhe von 0,5 % im Vergleich zum Indexjahr 2017 prognostiziert.
Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfs sowie Ärzte und Apotheken befinden sich im Hauptort. Ebenso ansässig sind dort Banken, Kindergärten und Schulen (Grund-, Haupt- und Realschulen sowie ein Gymnasium). Ferner gibt es in Weißenhorn Sporthallen und -stätten, ein Freibad und eine Kleinschwimmhalle.
Die Stadt Weißenhorn liegt im landschaftlich reizvollen Rothtal. Das Umland und das gut ausgebaute Radwegenetz laden zu allerlei Freizeitaktivitäten ein.
Das kulturelle Angebot ist durch die zahlreichen Vereine, das historische Theater, die Stadtbücherei, das Heimatmuseum und die Musikschule für eine Klein-stadt gut ausgeprägt.
Die medizinische Versorgung kann durch die zahlreich niedergelassenen Fach-, Allgemein- und Zahnärzte sowie das Stiftungskrankenhaus für eine Kleinstadt als sehr gut bezeichnet werden.
Was macht Wohnen in Weißenhorn besonders?
Wohnen in Weißenhorn besticht durch das einzigartige Flair der „Fuggerstadt“, die historischen Charme mit moderner Lebensqualität vereint. Der Charakter der Region im Roth- und Biberstal ist traditionsbewusst, kulturell lebendig und ausgesprochen familiär. Imposante Schlösser, das kleinste Stadttheater Bayerns und die historische Altstadt prägen das tägliche Umfeld. Gleichzeitig bietet die Stadt eine hervorragende eigene Infrastruktur mit Schulen und Klinik sowie eine starke Wirtschaft. Die direkte Bahnanbindung nach Ulm macht Weißenhorn zum idealen Wohlfühlort.
Der lokale Immobilienmarkt in Weißenhorn:
Der Immobilienmarkt in Weißenhorn ist ausgesprochen wertstabil und begehrt, geprägt von einer starken Bindung der Einheimischen und regem Zuzug aus dem Raum Ulm/Neu-Ulm. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf Familien, die ein behütetes, infrastrukturell autarkes Umfeld suchen.
Die Bebauungsstruktur verbindet Historie und Moderne: Der denkmalgeschützte Altstadtkern innerhalb der Fugger-Stadtmauer ist von geschlossener, historischer Bürgerhaus-Architektur geprägt. In den umliegenden Quartieren dominieren großzügige, freistehende Einfamilien- und Doppelhäuser mit Gärten. Neuere Baugebiete setzen vermehrt auf moderne, energieeffiziente Mehrfamilienhäuser.
Ihr Vorteil mit unserem Marktwissen:
Egal, ob Sie eine fundierte Wertermittlung für Ihre Immobilie in Weißenhorn benötigen oder auf der Suche nach Ihrer Traumimmobilie sind – wir bieten Ihnen:
- Exklusive Marktdaten: Zugriff auf reale Verkaufspreise, nicht nur Angebotspreise.
- Lokale Expertise: Wir kennen jedes Viertel und die lokalen Bebauungspläne.
- Netzwerk: Direkter Kontakt zu solventen Käufern und regionalen Dienstleistern.
Was ist meine Immobilie in Weißenhorn wert?
Alexander Kübel
DIPLOM-SACHVERSTÄNDIGER (DIA)
Alexander Kübel ist seit über zehn Jahren in der Immobilienwirt schaft tätig. Er ist Geschäftsführender Gesellschafter der Kübel Immobilien GbR sowie Inhaber des Kübel Beratungs- und Sachverständigenbüro.
Vor seiner Selbstständigkeit war er Berater bei einem internationalen Immobilienberatungsunternehmen. Alexander Kübel hält die Studienabschlüsse Bachelor oft Arts und Master of Arts in Immobilienmanagement. Für seinen Masterabschluss wurde er mit dem Kulturpreis Bayern ausgezeichnet. Darüber hinaus ist er Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf
Was ist meine Immobilie wert?
Der tatsächliche Marktwert Ihrer Immobilie ist keine feste mathematische Konstante, sondern das Ergebnis eines Zusammenspiels verschiedener Faktoren. Massiv beeinflusst wird er durch die Lage, den baulichen Zustand, die Größe, die Ausstattung, die Energieeffizienz und nicht zuletzt durch die aktuelle Nachfrage am regionalen Markt. Eine professionelle Immobilienbewertung ist der wichtigste erste Schritt, um einen realistischen und erzielenbaren Marktpreis zu ermitteln.
Wie wir als Immobilienmakler Ihnen dabei helfen:
Fundierte Marktanalyse: Wir kennen den regionalen Immobilienmarkt im Detail, analysieren reale Vergleichsobjekte und behalten aktuelle Markttrends im Blick.
Ermittlung des optimalen Verkaufspreises: Auf Basis von anerkannten Wertermittlungsverfahren (wie dem Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren) und unserer täglichen Praxis ermitteln wir einen marktgerechten Verkaufspreis, der Ihre Immobilie weder unter Wert verkauft noch zum „Ladenhüter“ macht.
Vermarktungsstrategie: Ein realistischer Preis ist das beste Fundament, um von Anfang an die passenden Kaufinteressenten anzusprechen und Verhandlungen erfolgreich zu führen.
Vertrauen Sie bei der Preisfindung nicht auf Bauchgefühl oder starre Online-Rechner. Erst die professionelle und persönliche Begutachtung vor Ort durch einen Experten schafft echte Klarheit und schützt Sie vor herben finanziellen Verlusten beim Verkauf.
Wie wird der Wert meiner Immobilie ermittelt?
Der Wert einer Immobilie lässt sich nicht einfach würfeln. Er wird anhand von harten Fakten wie Lagequalität, Baujahr, energetischem Zustand, Wohnfläche und Grundstücksgröße sowie den aktuellen Vergleichspreisen am Markt berechnet. Je nach Objektart (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Zinshaus) kommen dabei unterschiedliche gesetzliche Bewertungsverfahren zum Einsatz.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Wir wählen die exakt passende Bewertungsmethode (Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren) für Ihr Objekt. Dabei beziehen wir neben den nackten Daten auch die aktuelle regionale Nachfrage, die exakte Zielgruppe und die jüngsten Preisentwicklungen vor Ort in die Ermittlung des optimalen Verkaufspreises ein.
Wie läuft ein Immobilienverkauf ab?
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf folgt einem klaren Fahrplan: Er beginnt mit der professionellen Marktwertanalyse und der strukturierten Zusammenstellung aller Unterlagen. Danach folgen die Exposé-Erstellung, die zielgerichtete Vermarktung, die Koordination von Besichtigungen und die Kaufpreisverhandlungen. Den Abschluss bilden die Vorbereitung des Notarvertrags, der offizielle Notartermin und die finale Schlüsselübergabe.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Wir koordinieren und steuern den gesamten Verkaufsprozess für Sie von A bis Z. Wir nehmen Ihnen den enormen Zeitaufwand ab, prüfen Kaufinteressenten vorab auf ihre Bonität und stimmen alle Eckdaten rechtssicher mit dem zuständigen Notariat ab. So ist jeder Schritt professionell vorbereitet und Sie sind optimal abgesichert.
Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?
Ein Immobilienverkauf erfordert eine Vielzahl behördlicher und technischer Dokumente. Für eine reibungslose Abwicklung und die Finanzierungsprüfung der Käuferbank benötigen Sie unter anderem einen aktuellen, amtlichen Grundbuchauszug, einen gültigen Energieausweis, bemaßte Grundrisse, Ansichten und Schnitte, eine offizielle Wohnflächenberechnung sowie die Berechnung des umbauten Raums (Bruttorauminhalt).
Je nach Objekt kommen Dokumente wie der Bebauungsplan, aktuelle Auszüge aus dem Altlasten- und Baulastverzeichnis, die Flurkarte (Liegenschaftskarte), die Baubeschreibung, Nachweise über Gebäudeversicherungen und der jüngste Grundsteuerbescheid hinzu. Bei Eigentumswohnungen sind zudem die Teilungserklärung inklusive aller Nachträge, aktuelle Wohngeldabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre zwingend erforderlich.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Wir nehmen Ihnen den gesamten Behördenmarathon ab. Nach Erteilung einer entsprechenden Vollmacht prüfen wir Ihre vorhandenen Unterlagen auf Vollständigkeit und Aktualität, fordern fehlende Dokumente direkt bei den zuständigen Ämtern, Archiven oder Hausverwaltungen an und bereiten die Akte so professionell auf, dass die Bank des Käufers schnelles grünes Licht für die Finanzierung geben kann.
Wie lange dauert es, eine Immobilie zu verkaufen?
Der gesamte Verkaufsprozess – von der ersten Marktwertanalyse bis zur finalen Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe – dauert in der Praxis meist zwischen drei und sechs Monaten. Die exakte Verkaufsdauer hängt stark von der Lage, der Objektart, einem marktgerechten Angebotspreis und der gewählten Vermarktungsstrategie ab. Immobilien, die von Anfang an mit einem realistischen Preis und vollständigen Unterlagen am Markt platziert werden, finden erfahrungsgemäß deutlich schneller einen Käufer.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Vermeidung von Leerlauf: Wir verkürzen die Vermarktungszeit, indem wir von Tag eins an ein professionelles Exposé erstellen und Ihre Immobilie zielgerichtet den passenden Suchkunden präsentieren.
Schutz vor „Besichtigungstourismus“: Wir filtern Interessenten vorab heraus und führen Besichtigungen nur mit qualifizierten Personen durch.
Sichere Bonitätsprüfung: Ein häufiger Grund für Verzögerungen sind geplatzte Finanzierungen kurz vor dem Notartermin. Wir fordern von potenziellen Käufern rechtzeitig eine verbindliche Finanzierungsbestätigung der Bank an. Das sorgt für einen reibungslosen, schnellen Ablauf und schützt Sie vor zeitraubenden Enttäuschungen.
Wann ist der beste Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen?
Den einen, allgemeingültigen „perfekten“ Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf gibt es nicht. Der optimale Startpunkt für Ihre Vermarktung ist immer ein Zusammenspiel aus der aktuellen Marktlage, dem Zinsniveau, der regionalen Nachfrage und vor allem Ihrer persönlichen Lebenssituation (z. B. Erbschaft, Scheidung, Umzug oder anstehende Modernisierungspflichten). Auch saisonale Faktoren spielen eine Rolle: Im Frühjahr und Herbst ist die Nachfrage und die Bereitschaft für Besichtigungen erfahrungsgemäß besonders hoch.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Zins- und Marktanalyse: Wir bewerten die aktuelle Marktsituation im Jahr 2026 sehr genau. Da sich das Zinsumfeld und die Käufernachfrage im Vergleich zu den Vorjahren spürbar verändert haben, ist das richtige Timing entscheidend.
Strategischer Verkaufsstart: Wir analysieren das aktuelle Angebot an Konkurrenzobjekten in Ihrer direkten Nachbarschaft. Wenn das Angebot dort gerade niedrig ist, nutzen wir dieses Zeitfenster, um für Ihre Immobilie die maximale Aufmerksamkeit und den besten Preis zu erzielen.
Kein voreiliger Druck: Wir helfen Ihnen abzuwägen, ob sich ein schneller Verkaufsstart lohnt oder ob wir beispielsweise das Einholen bestimmter Unterlagen (wie eines neuen Energieausweises) abwarten sollten, um die Immobilie optimal vorbereitet am Markt zu platzieren.
Sollte ich meine Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?
Ein Immobilienverkauf in Eigenregie ist theoretisch möglich, wird in der Praxis jedoch oft unterschätzt. Ein professioneller Verkauf mit einem Makler spart Ihnen nicht nur Zeit, sondern schützt Sie vor allem vor folgenschweren Fehlern bei der Abwicklung.
Der Makler übernimmt die marktgerechte Wertermittlung, die rechtssichere Aufbereitung aller behördlichen Unterlagen, die Erstellung eines hochwertigen Exposés, die Durchführung qualifizierter Besichtigungen sowie die harte finale Preisverhandlung. Er begleitet Sie lückenlos von der ersten Beratung bis hin zum rechtssicheren Notartermin.
Warum sich ein Makler gerade im aktuellen Marktumfeld für Sie auszahlt:
Der Puffer vor Fehlern: Fehler im Exposé (z. B. falsche Wohnflächenangaben) oder das Versäumen gesetzlicher Pflichten (z. B. unvollständige Angaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen) können teure Schadensersatzforderungen oder Bußgelder nach sich ziehen. Ein Makler sichert den formalen Ablauf professionell ab.
Starke Verhandlungsführung: Käufer treten heute am Markt extrem selbstbewusst auf und versuchen, die Preise massiv zu drücken. Als neutrale Vermittler trennen wir Emotionen von Fakten und erzielen in den Verhandlungen nachweislich bessere Ergebnisse, als es Eigentümern im direkten Gespräch mit dem Käufer meist möglich ist.
Gezielte Käuferprüfung: Wir bewahren Sie vor „Besichtigungstourismus“ und fordern vor dem Gang zum Notar eine verbindliche Finanzierungsbestätigung an. So stellen wir sicher, dass der Verkauf nicht in letzter Sekunde an einer geplatzten Finanzierung scheitert.
„Ein Makler entlastet Sie organisatorisch, fachlich und zeitlich während des gesamten Prozesses komplett. Durch die Erzielung des optimalen Marktpreises macht sich die geteilte Maklerprovision am Ende für Sie als Eigentümer bezahlt.“
Was kostet ein Immobilienmakler beim Verkauf?
Das Wichtigste vorab: Eine Maklerprovision wird in Deutschland ausschließlich im Erfolgsfall fällig – also erst dann, wenn durch die Vermittlung des Maklers ein wirksamer, notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande kommt. Alle Vorleistungen wie die Marktwertanalyse, die Exposé-Erstellung oder Besichtigungen sind bis dahin für Sie als Verkäufer komplett kostenfrei.
Für den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer (Verbraucher) gelten seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten strenge Regeln:
Der Halbteilungsgrundsatz: Wenn wir als Makler – wie in der Praxis üblich – für beide Seiten (Verkäufer und Käufer) vermittelnd tätig sind, wird die Provision exakt zu gleichen Teilen aufgeteilt (§ 656c BGB).
Die Höhe der Courtage: Die marktübliche Provision beträgt in unserer Region insgesamt 7,14 % des beurkundeten Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Durch die gesetzliche Teilung tragen Sie als Verkäufer und der Käufer somit jeweils exakt 3,57 % inkl. MwSt.
Strikte Textform: Ein Maklervertrag für den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung kann nicht mehr per Handschlag oder rein mündlich geschlossen werden. Das Gesetz schreibt zwingend die Textform (§ 656a BGB) vor. Eine Vereinbarung per E-Mail, Messenger-Nachricht oder ein schriftlicher Vertrag ist daher zwingende Voraussetzung, damit der Vertrag überhaupt rechtsgültig ist.
„Das Gesetz zur Provisionsteilung schützt beide Parteien gleichermaßen und sorgt für maximale Transparenz am Immobilienmarkt. Da Sie als Verkäufer die Provision erst zahlen, wenn das Geld aus dem Verkauf auf Ihrem Konto eingeht, entstehen für Sie zu keinem Zeitpunkt finanzielle Engpässe oder unkalkulierbare Risiken.“
Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf?
Auch wenn der Verkauf einer Immobilie in erster Linie Geld einbringt, sollten Eigentümer die anfallenden Nebenkosten im Vorfeld genau kalkulieren. Zu den typischen Ausgabenpositionen gehören:
Unterlagen und Nachweise: Kosten für die Erstellung eines aktuellen Energieausweises sowie Gebühren für behördliche Dokumente (z. B. Auszüge aus dem Baulastverzeichnis oder Liegenschaftskarten).
Grundbuch- und Notarkosten: Während die Kosten für den Kaufvertrag in der Regel der Käufer trägt, zahlt der Verkäufer die Gebühren für die Löschung alter Grundschulden oder Rechte in Abteilung III des Grundbuchs.
Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft für die Immobilie noch ein Bankkredit, verlangt die Bank bei vorzeitiger Ablösung meist eine Entschädigung. Die Höhe hängt stark davon ab, wie niedrig der Zinssatz Ihres Altkredits im Vergleich zum aktuellen Marktniveau ist.
Die Maklerprovision: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern wird die Provision im Erfolgsfall in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (Halbteilungsgrundsatz).
Wertsteigernde Maßnahmen: Optionale Investitionen in kleinere Reparaturen, Malerarbeiten oder professionelles Home Staging (Verkaufsfördernde Herrichtung der Immobilie), um einen deutlich höheren Verkaufspreis zu erzielen.
Achtung – Die Steuerfalle: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die innerhalb der letzten 10 Jahre erworben wurde und nicht von Ihnen selbst bewohnt war (sondern vermietet war), fällt unter Umständen die Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn an. Da dies den Erlös massiv schmälern kann, ist vor dem Verkaufsstart zwingend die Prüfung durch einen Steuerberater zu empfehlen.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Wir erstellen für Sie vor dem Verkaufsstart eine transparente, individuelle Gesamtkostenaufstellung. Wir kalkulieren präzise, welche Modernisierungen vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll sind und welche Ausgaben Sie sich sparen können, um unter dem Strich den maximalen Netto-Erlös auf Ihrem Konto zu verbuchen.
Muss ich beim Immobilienverkauf Steuern zahlen?
Ob und in welcher Höhe beim Immobilienverkauf Steuern anfallen, hängt maßgeblich davon ab, wie die Immobilie vor dem Verkauf genutzt wurde und wie lange sie in Ihrem Besitz war. Grundsätzlich unterscheidet das Steuerrecht zwischen zwei großen Szenarien:
Der steuerfreie Privatverkauf: Wenn Sie die Immobilie von der Erbauung bzw. dem Kauf an ausschließlich selbst bewohnt haben, ist der Verkaufsgewinn immer zu 100 % steuerfrei. Haben Sie das Objekt zeitweise vermietet, gilt die sogenannte Drei-Jahres-Regel: Der Verkauf bleibt steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Kalenderjahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren nachweislich selbst zu Wohnzwecken genutzt haben.
Die Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Haben Sie eine Immobilie als reine Kapitalanlage erworben und vermietet, müssen Sie den Verkaufsgewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern, sofern zwischen dem Kauf und dem Verkauf weniger als 10 Jahre (die sogenannte Spekulationsfrist) liegen.
Vorsicht bei geerbten Immobilien: Wenn Sie eine Immobilie erben, übernehmen Sie steuerlich die „Fußstapfen“ des Erblassers. Das bedeutet: Entscheidend für die 10-Jahres-Frist ist nicht der Tag des Erbes, sondern der Tag, an dem der Verstorbene die Immobilie damals gekauft hat.
Die Drei-Objekt-Grenze: Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien oder Eigentumswohnungen (z. B. nach einer Aufteilung), unterstellt das Finanzamt in der Regel einen gewerblichen Grundstückshandel. In diesem Fall fällt neben der Einkommensteuer auch Gewerbesteuer an.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Als Immobilienmakler führen wir keine Steuerberatung durch und dürfen rechtlich keine individuellen steuerlichen Einzelfälle prüfen. Wir sensibilisieren Sie jedoch im Rahmen unserer Beratung für allgemeine, marktübliche Fristen (wie die 10-Jahres-Frist bei Vermietung). Sollten wir in Ihrer Verkaufssituation theoretische Berührungspunkte mit steuerlichen Themen sehen, weisen wir Sie frühzeitig darauf hin, damit Sie diese Punkte vorab ganz entspannt und rechtssicher mit Ihrem Steuerberater klären können.
Wie bereite ich meine Immobilie optimal auf den Verkauf vor?
Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance – das gilt beim Immobilienverkauf mehr denn je. Eine optimale Vorbereitung sichert Ihnen nicht nur ein höheres Interesse, sondern oft auch einen deutlich besseren Verkaufspreis. Die wichtigsten Schritte auf dem Weg dorthin sind:
Vollständige Unterlagen: Sortieren Sie alle behördlichen und technischen Dokumente (z. B. Grundbuchauszug und Energieausweis) vorab. Das schafft Vertrauen und beschleunigt die spätere Kaufabwicklung.
Schönheitsreparaturen: Beheben Sie kleine, augenfällige Mängel wie klemmende Türen, Risse in den Silikonfugen oder abgeplatzte Wandfarbe. Solche Kleinigkeiten wirken auf Käufer oft wie Anzeichen für einen Sanierungsstau.
Gründliche Reinigung & Entpersonalisierung: Ein tiefengereinigtes, aufgeräumtes und von zu vielen persönlichen Gegenständen (wie Familienfotos) befreites Haus wirkt großzügiger. Es erlaubt Interessenten, sich gedanklich bereits mit den eigenen Möbeln im Raum zu sehen.
Professionelle Präsentation: Nutzen Sie optimales Licht bei Besichtigungen und erstellen Sie ein hochwertiges, aussagekräftiges Exposé mit professionellen Weitwinkel-Fotos.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Wir übernehmen die komplette Inszenierung Ihrer Immobilie für den Markt. Wir erstellen nicht nur professionelle, tageslichtoptimierte Fotografien und rechtssichere Exposés, sondern bereiten auch alte Grundrisse modern und farbig in 2D oder 3D auf. Bei Bedarf setzen wir innovative Vermarktungstools wie virtuelle 360-Grad-Rundgänge oder gezieltes Home Staging ein. So präsentieren wir Ihr Objekt im besten Licht, filtern im Vorfeld unschöne „Besichtigungstouristen“ heraus und sprechen exakt die richtige Käuferzielgruppe an.
Wie läuft eine Immobilienbesichtigung ab?
Die Besichtigung ist die Schlüsselphase des gesamten Immobilienverkaufs. Hier entscheidet sich, ob aus einem bloßen Interessenten ein echter Käufer wird. Eine professionelle Besichtigung zeichnet sich durch eine strukturierte Begehung der Räumlichkeiten, eine einladende Atmosphäre und die lückenlose Bereitstellung aller relevanten Objektunterlagen aus. Für einen rechtssicheren Ablauf ist es unerlässlich, den Zustand der Immobilie – inklusive aller bekannten Stärken und Schwächen – absolut transparent und ehrlich darzustellen.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Professionelle Durchführung: Wir übernehmen die komplette Organisation und Durchführung aller Besichtigungstermine. Wir führen keine Massenbesichtigungen durch, sondern nehmen uns für jeden vorab geprüften Interessenten in Einzelterminen ausreichend Zeit.
Fachkundige Beratung vor Ort: Wir beantworten komplexe Fragen von Kaufinteressenten (z. B. zu energetischen Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz, Grundbuchbelastungen oder Modernisierungspotenzielen) direkt, rechtssicher und fundiert.
Rechtliche Absicherung: Wir moderieren die Besichtigung als neutraler Dritter. Wir sorgen dafür, dass alle gesetzlichen Aufklärungspflichten (insbesondere bezüglich bekannter Mängel) ordnungsgemäß erfüllt werden. Das schafft maximales Vertrauen bei den Käufern und schützt Sie als Verkäufer wirksam vor späteren Haftungsrisiken oder Rückabwicklungsansprüchen wegen arglistiger Täuschung.
Was passiert beim Notartermin?
Der Notartermin ist der formelle Höhepunkt und der rechtlich bindende Abschluss des Immobilienverkaufs. Da der Verkauf von Immobilien in Deutschland zwingend der Beurkundungspflicht (§ 311b BGB) unterliegt, ist dieser Termin gesetzlich vorgeschrieben.
Während des Termins liest der Notar den gesamten Kaufvertrag im Wortlaut vor, erklärt juristische Fachbegriffe und beantwortet finale Fragen der Parteien. Wichtig zu wissen: Der Notar agiert als unabhängiger und streng neutraler Vermittler – er vertritt weder die Interessen des Käufers noch des Verkäufers, sondern sorgt für eine rechtlich ausgewogene Vereinbarung. Nach dem Vorlesen wird der Vertrag von Käufer, Verkäufer und dem Notar eigenhändig unterschrieben.
Anschließend übernimmt das Notariat die gesamte rechtliche Abwicklung im Hintergrund: Es veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung (die „Reservierung“ für den Käufer im Grundbuch), holt behördliche Genehmigungen ein und teilt dem Käufer offiziell mit, wann der Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen ist (Kaufpreisfälligkeitsmitteilung).
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Professionelle Vertragsvorbereitung: Wir übermitteln alle relevanten Objekt- und Personendaten an das Notariat und begleiten die Erstellung des Vertragsentwurfs. Wir besprechen den Entwurf im Vorfeld detailliert mit Ihnen, damit am eigentlichen Termin keine Unklarheiten mehr bestehen.
Begleitung zum Termin: Wir lassen Sie am Tag der Beurkundung nicht allein. Wir begleiten Sie persönlich zum Notartermin, um Ihnen Sicherheit zu geben und bei spontanen Anpassungen im Text direkt beratend zur Seite zu stehen.
Absicherung der Übergabe: Wir schützen Sie vor dem größten Fehler – der verfrühten Schlüsselübergabe. Wir koordinieren die tatsächliche Objekt- und Schlüsselübergabe erst dann, wenn der Notar die Fälligkeit bestätigt hat und der Kaufpreis nachweislich auf Ihrem Bankkonto eingegangen ist. Dazu erstellen wir für Sie ein rechtssicheres Übergabeprotokoll inklusive aller Zählerstände.
Wann bekomme ich den Kaufpreis ausgezahlt?
Die Auszahlung des Kaufpreises erfolgt nicht direkt am Tag der Notarunterschrift, sondern versetzt nach ca. 2 bis 6 Wochen. Der genaue Zeitpunkt hängt davon ab, wie schnell die rechtlichen Voraussetzungen im Grundbuch und bei den Behörden erfüllt sind. Erst wenn alle Bedingungen vorliegen, verschickt der Notar die offizielle Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer.
Der Gesetzgeber schützt Sie damit vor dem Risiko, dass Eigentum übertragen wird, ohne dass das Geld fließt. Zu den Voraussetzungen gehören:
Die Auflassungsvormerkung: Die Eintragung im Grundbuch, die die Immobilie exakt für den Käufer reserviert und einen Zweitverkauf unmöglich macht.
Behördliche Genehmigungen: Die Verzichtserklärung der Gemeinde bezüglich ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts.
Lastenfreistellung: Die Bestätigung Ihrer Bank, dass Ihre alten Grundschulden gelöscht werden dürfen, sobald deren Restschuld aus dem Kaufpreis beglichen wurde.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Prozess-Monitoring: Wir überwachen den Fortschritt nach dem Notartermin aktiv. Wir stehen im direkten Austausch mit dem Notariat, den Behörden und den beteiligten Banken, um Verzögerungen (z. B. durch schleppende Bearbeitung beim Amt) frühzeitig zu erkennen und zu beschleunigen.
Rechtssichere Übergabe: Sobald die Kaufpreisfälligkeit vorliegt und das Geld nachweislich auf Ihrem Konto eingegangen ist, koordinieren wir die offizielle Objektübergabe. Wir erstellen ein lückenloses Übergabeprotokoll, halten alle Zählerstände sowie die Schlüsselanzahl rechtssicher fest und übergeben die Immobilie final an den neuen Eigentümer.
Was muss ich bei der Übergabe der Immobilie beachten?
Die Objektübergabe ist der rechtliche Schlusspunkt Ihres Immobilienverkaufs. Wichtigste Grundregel: Sie findet erst statt, nachdem der Kaufpreis vollständig auf Ihrem Bankkonto eingegangen ist. Mit der Übergabe der Schlüssel erfolgt der sogenannte Gefahrenübergang (§ 446 BGB). Das bedeutet, dass ab diesem exakten Moment alle Rechte, Pflichten, Lasten (wie Grundsteuer und Betriebskosten) und auch die Risiken (z. B. für unvorhergesehene Schäden) auf den Käufer übergehen.
Um spätere Streitigkeiten oder Schadensersatzforderungen auszuschließen, ist ein lückenloses, von beiden Parteien unterschriebenes schriftliches Übergabeprotokoll zwingend erforderlich. Darin müssen folgende Punkte rechtssicher dokumentiert werden:
Die exakten Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Fernwärme) inklusive Zählernummern für die exakte Abrechnung mit den Versorgern.
Die genaue Anzahl und Funktion aller übergebenen Schlüssel (Hauseingang, Wohnung, Keller, Postkasten, Garage).
Der optische Zustand der Räume sowie die Dokumentation von eventuellen Mängeln, die seit der letzten Besichtigung aufgetreten sind.
Die Übergabe sämtlicher Objektunterlagen in Originalausführung (z. B. Bedienungsanleitungen der Heizung, Handwerkerrechnungen, Baupläne).
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Professionelles Protokollmanagement: Wir führen die Übergabe als neutraler Zeuge für Sie durch. Wir erstellen vor Ort ein rechtssicheres, detailliertes Übergabeprotokoll und halten den Zustand der Immobilie bei Bedarf zusätzlich fotografisch fest.
Reibungsloser Übergang: Wir achten penibel darauf, dass keine wichtigen Fristen versäumt werden. Nach der Unterzeichnung des Protokolls leiten wir die Zählerstände auf Wunsch direkt an die zuständigen Stellen und die Hausverwaltung weiter, damit die Ummeldung für Sie vollkommen geräuschlos und unkompliziert abläuft.
Kann ich meine Immobilie verkaufen, obwohl noch ein Kredit läuft?
Ja, der Verkauf einer Immobilie mit einer laufenden Finanzierung ist in der Praxis ein absolut alltäglicher Vorgang. Eine Bank kann den Verkauf Ihres Eigentums rechtlich nicht verhindern. Allerdings muss das Darlehen im Zuge des Verkaufs ordnungsgemäß abgewickelt werden. Hierfür gibt es im Wesentlichen drei Wege:
Die vorzeitige Kreditablösung: Der Klassiker. Die noch offene Restschuld wird direkt aus dem Verkaufserlös an Ihre Bank zurückgezahlt. Da der Bank dadurch Zinsgewinne entgehen, verlangt sie in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die alten Grundschulden werden im selben Zuge im Grundbuch gelöscht (Lastenfreistellung).
Der Pfandtausch: Planen Sie, nach dem Verkauf direkt eine neue Immobilie zu erwerben? Dann können Sie Ihren bestehenden Kredit oft auf das neue Objekt übertragen. Da der Vertrag für die Bank bestehen bleibt, entfällt die teure Vorfälligkeitsentschädigung komplett.
Die Kreditübernahme durch den Käufer: Sollten Sie sich in der Vergangenheit noch einen historisch niedrigen Zinssatz gesichert haben, kann dieser Kredit unter Umständen auf den Käufer übertragen werden (Bonitätsprüfung durch die Bank vorausgesetzt). Im aktuellen Marktumfeld ist ein solcher „günstiger Altkredit“ ein massiver Hebel, um einen deutlich höheren Verkaufspreis zu erzielen.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Strategische Banken-Abstimmung: Wir fordern für Sie rechtzeitig eine aktuelle Restschuld- und Vorfälligkeitsberechnung bei Ihrer Bank an und prüfen, welche der drei Optionen für Sie wirtschaftlich am sinnvollsten ist.
Verkaufsargument „Zinsvorteil“: Sollte Ihr laufender Kredit für Käufer im Jahr 2026 attraktiver sein als aktuelle Neufinanzierungen, binden wir diesen Zinsvorteil aktiv als Verkaufsargument in die Vermarktung ein.
Rechtssichere Notarkoordination: Wir stimmen die Abwicklungsmodalitäten exakt mit dem Notariat ab. Wir sorgen dafür, dass im Kaufvertrag genau geregelt ist, dass der Kaufpreis gesplittet wird: Ein Teil fließt direkt an Ihre Bank zur Tilgung des Kredits, der verbleibende Restgewinn geht direkt auf Ihr Konto. So ist der reibungslose Übergang für alle Seiten garantiert.
Kann ich eine vermietete Immobilie verkaufen?
Ja, der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist rechtlich jederzeit möglich. Hierbei gilt in Deutschland der strikte gesetzliche Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet: Der bestehende Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten eins zu eins auf den neuen Eigentümer über. Der Mieter muss für den Verkauf weder ausziehen, noch muss er einem neuen Mietvertrag zustimmen.
Daher unterscheidet sich die Zielgruppe beim Verkauf grundlegend: Vermietete Objekte sind in erster Linie für Kapitalanleger attraktiv, die eine solide Rendite suchen. Möchte ein Käufer die Immobilie selbst beziehen, ist dies zwar über eine spätere Eigenbedarfskündigung möglich, hierbei müssen jedoch strenge gesetzliche Kündigungsfristen und lokale Sperrfristen (oft zwischen 3 und 10 Jahren bei Erstverkauf nach Aufteilung) beachtet werden.
Wichtig für Wohnungseigentümer: Wurde die vermietete Wohnung während der laufenden Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt, steht dem Mieter beim ersten Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) zu. Er hat dann das Recht, zu den identischen Konditionen des ausgehandelten Kaufvertrags selbst in den Vertrag einzutreten.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Professionelles Mieter-Management: Wir wissen, dass ein geplanter Verkauf bei Mietern oft Unsicherheiten auslöst. Wir übernehmen die Kommunikation mit Ihren Mietern von Anfang an mit großem Fingerspitzengefühl, koordinieren Besichtigungstermine schonend und versuchen, den Verkaufsprozess für alle Beteiligten so geräuschlos wie möglich zu gestalten.
Aufbereitung für Kapitalanleger: Wir analysieren die wirtschaftlichen Kennzahlen Ihrer Immobilie (Mieteinnahmen, nicht umlegbare Nebenkosten) und bereiten für potenzielle Investoren eine transparente Rendite- und Cashflow-Berechnung vor.
Strukturierte Vorbereitung für den Notar: Wir fragen im Vorfeld alle relevanten Eckdaten ab (z. B. den Zeitpunkt der Aufteilung des Gebäudes). Sollten die Daten auf ein potenzielles Vorkaufsrecht des Mieters hindeuten, nehmen wir diesen Punkt direkt in den Fragenkatalog für das Notariat auf. So stellen wir sicher, dass der Notar diese rechtlichen Besonderheiten im Kaufvertragsentwurf von Anfang an rechtssicher berücksichtigen kann.
Was muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie beachten?
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist oft nicht nur eine emotionale Herausforderung, sondern erfordert auch die Beachtung besonderer formeller und rechtlicher Rahmenbedingungen. Bevor der Verkauf starten kann, sollten folgende Grundlagen geklärt sein:
Der rechtmäßige Nachweis: Um als Verkäufer auftreten zu können, benötigen Sie einen Nachweis über Ihr Eigentumsrecht. Dies erfolgt in der Regel über einen Erbschein oder ein notarielles Testament nebst Eröffnungsprotokoll.
Die Grundbuchberichtigung: Der Erbe muss im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden. Ein wertvoller Tipp: Wenn Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen, erlässt das Grundbuchamt hierfür in der Regel die Gebühren.
Die Erbengemeinschaft: Haben mehrere Personen gemeinsam geerbt, können Entscheidungen über den Verkauf – und auch über den späteren Verkaufspreis – grundsätzlich nur gemeinsam und einstimmig getroffen werden.
Die Spekulationssteuer: Beim Erbe gilt steuerlich die sogenannte „Fußstapfentheorie“. Das bedeutet, dass für die 10-jährige Spekulationsfrist nicht Ihr Erbstag zählt, sondern der Tag, an dem der Erblasser die Immobilie damals erworben hat.
Wie wir als Makler Ihnen helfen:
Neutrale Moderation: Wenn innerhalb einer Erbengemeinschaft unterschiedliche Vorstellungen über den Verkauf oder den Wert der Immobilie herrschen, treten wir als sachlicher, neutraler Vermittler auf. Wir helfen dabei, fundierte und auf Marktdaten basierende Entscheidungen zu treffen, um langwierige Konflikte zu vermeiden.
Unterlagen-Service zur Entlastung: Wir unterstützen Sie organisatorisch dabei, die für den Verkauf notwendigen Unterlagen (wie den Energieausweis oder Bauzeichnungen) zusammenzutragen, damit dem Notariat für den späteren Kaufvertragsentwurf alle Daten vollständig vorliegen.
Fundierte Marktwertanalyse: Wir ermitteln den aktuellen, realistischen Marktwert der Immobilie. Dies ist nicht nur für den Verkaufsstart wichtig, sondern dient Erbengemeinschaften oft auch als verlässliche und faire Basis für eine interne Auszahlung einzelner Mitglieder.
Zuletzt geprüft und aktualisiert am: 15.06.2026
Wichtiger Hinweis / Haftungsausschluss:
Die in diesem FAQ bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und allgemeinen Weiterbildung. Sie stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar und können eine individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder zertifizierten Finanzberater nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Prüfung der Inhalte wird keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernommen.